Из-за нехватки жилья в Европе и скачков цен на аренду и покупку недвижимости многим гражданам ЕС приходится «ютиться» в одной квартире с родителями. В Швеции из-за проблем с жильём в обиход даже вошло новое слово «mambo» – что означает «жить с мамой».

Несмотря на то что Стокгольм является одной из самых быстрорастущих столиц Европы (её население увеличится на 50% к 2030 г.), в городе очень мало строительных кранов.

Спрос на недвижимость в Европе растёт с каждым годом, а количество жилья практически не увеличивается

Ежегодный прирост населения на 30 тыс. человек увеличил спрос на жилье, а рекордно низкая процентная ставка позволила жителям Стокгольма брать большие ипотечные кредиты. В итоге цены на рынке недвижимости Швеции утроились с 1996 г., а задолженность домохозяйств достигла 174% дохода после уплаты налогов. В связи с этим эксперты все активнее заговорили об угрозе пузыря.

Но подобная ситуация наблюдается не только в Швеции: в июне МВФ призвал политиков бороться с ростом цен на жилье в мире. В мае ЕЦБ составил список стран, где самые высокие цены на рынке недвижимости, в который вошли Бельгия, Финляндия и Франция; в июле рейтинговое агентство Moody’s выразило тревогу по поводу первых признаков нового пузыря на рынке недвижимости Великобритании.

Появившийся тренд удивителен ещё тем, что многие из этих экономик ещё не до конца восстановились после финансового кризиса и имеют очень низкий (а то и вообще нулевой) рост.

После общего докризисного бума европейские рынки жилья развиваются в двух направлениях. В Дании, Греции, Ирландии, Голландии, Португалии и Испании зафиксировано резкое падение цен; в некоторых из них падение все ещё продолжается. В других странах, включая Бельгию, Великобританию, Норвегию и Швецию, за небольшим падением последовал резкий рост, причём с вызывающей тревогу скоростью, отмечает британское отделение журнала Вести 24.

Соотношение цены на недвижимость к аренде в Норвегии — 65%, что выше среднего исторического показателя; в Финляндии оно составляет 44%, поэтому многие стараются не покупать недвижимость, а брать её в аренду, особенно выгодно заранее бронировать коттеджи в Финляндии http://e-finland.ru/cottages/, они выходят дешевле чем брать в аренду квартиры. В Великобритании показатель — 43%. В то же время увеличение дохода не успевает за ростом цен. Так, соотношение цены к доходу в Бельгии 46%, что выше долгосрочного показателя, а во Франции — 27%.

Ситуация ещё более тревожная в отдельных крупных городах. Цены на квартиры в Стокгольме выросли на 11% только за прошедший год (и это после повышения на 9% годом ранее); цены на дома в Лондоне взлетели на 19% (в чем отчасти виноваты иностранные спекулянты).

Центральные банки Европы ограничены в своих возможностях

Центральные банки не могут использовать процентную ставку для борьбы с пузырём на рынке недвижимости, так как экономика в этих стран ещё очень ослаблена. Попытка Швеции остудить рынок с помощью повышения ставки в 2010 г. привела к негативному эффекту: безработица перестала снижаться, и страна начала двигаться в сторону дефляции, заставив шведский центральный банк Riksbank вновь начать снижать ставку в 2011 г.

Макропруденциальные инструменты, заставляющие банки и заёмщиков быть более дисциплинированными, состоят из определённых шагов.

Установление жёстких границ на размер выдаваемого кредита — относительно цены покупки (коэффициент “кредит/залог”, или LTV) или дохода домохозяйства (коэффициент “кредит/доход”) — помогает ограничить нерациональные запросы заёмщиков; увеличение размера капитала, который банки должны иметь против выдаваемого ипотечного кредита, помогает дисциплинировать финансовые организации.

Подобные ограничения помогли Голландии добиться впечатляющих результатов. В 2011 г. (или во время кризиса еврозоны) средний новый ипотечный кредит в Нидерландах составлял 112% к стоимости недвижимости, что делало голландскую задолженность домохозяйства одну из самых высоких в Европе.

Введение властями жёсткого регулирования: LTV было ограничено до 106% в 2012 г. и должно снизиться до 100% к 2018 г.; требование к достаточности капитала для банка было увеличено сразу же. Правительство также постепенно снижает налоговые льготы на выплату процентов по ипотеке. Эти изменения, а также улучшение в экономике, помогли снизить цены на 20% за три года в реальном выражении.

На контрасте Бельгия, где цены на рынке недвижимости двигались с одинаковой скоростью с голландскими до 2010 г., отказалась от какого-либо регулирования. В результате на фоне резкого падения цен на жилье в Голландии стоимость квадратного метра в Бельгии взлетела на 11%. Бельгийский рынок недвижимости так переоценён в настоящее время, что все больше бельгийцев покупают дома в соседней Голландии.

Обостряет ситуацию и ограниченное строительство нового жилья в городах Европы, что происходит из-за нехватки свободной земли и бюрократической волокиты. Количество новых завершённых домов в ЕС снизилось на треть за период с 2011 по 2013 гг. Только три страны (Великобритания, Бельгия и Германия) построили в прошлом году больше нового жилья, чем годом ранее. В Париже нехватка жилья так остра, что люди нелегально строят домики из картона или живут в гаражах.

Новые способы борьбы с дефицитом жилья в Европе ещё не придуманы…

Некоторые страны ищут новые способы борьбы с дефицитом жилья. В августе британские власти открыли сайт, где размещена детальная карта государственной земли и различных сооружений (от тюрем до офисных зданий), и чиновники ждут от граждан предложений по более рациональному использованию этих активов. Ожидается, что неэффективно используемая государственная земля будет продана для строительства жилья, а малоиспользуемые офисные здания и магазины переделаны в многоквартирные дома.

Но самое неожиданное решение нашли в Швеции. Начиная с июля домовладельцы могут строить на своих земельных участках небольшие домики для сдачи в аренду, для чего не нужно какого-либо официального разрешения. Ограничение лишь в одном: домик или attefallshus не может быть больше 25 кв. м и не выше 4 м. Жилище, безусловно, небольшое, но это, по мнению молодых шведов, лучше, чем mambo или проживание с мамой.